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老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

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过去只要提起老挝老挝外汇市场,“穷国家”、“毒品金三角”这些标签首先浮现在脑海里,但是近些年尤其是最近,被视为美元资产的老挝房产逐渐变得火热起来。

老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

相比欧美老牌房产市场,东南亚房产市场最近几年强势崛起,凭借其快速增长的价值空间、与中国的紧密贸易关系等各个方面都成为中国人海外置业的首选。

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而近期人民币持续贬值,流通美元的老挝很快就引起了追求避险保值的中国投资者的广泛关注。

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但是其中坑真的不少,还是要及早知道的好。

老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

1、老挝房产市场现状

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据最新数据显示,老挝及其首都万象的最新的房价数据是:

老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

图为2018年8月老挝全国公寓均价(数据来源:numbeo)

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老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

图为2018年8月万象公寓均价(数据来源:numbeo)

老挝外汇市场:老挝是个大“赌场”!赌赢的留下来成了首富,赌输的刚走!

老挝近年公寓房屋租赁盛行,中老铁路、水电开发、房地产等大型项目随着一带一路的推进将越来越多中国人带到老挝。

图为老挝万象天阶效果图

其中,中国人所租用公寓占所有公寓租户的30%—40%。

同时,像房地产的商业地产、写字楼、住宅等近年来也增长较快,越来越多的韩国和日本商人前来老挝投资和工作。

据老挝房地产开发商Rents Buy称,万象有约4000套房屋和200套公寓可供外国人租用,其中许多房屋和公寓是在过去五年中建成的。

2、老挝房子火热背后的坑

1、美元资产分散风险——多此一举!

东南亚只有柬埔寨和老挝是以美元资产定价结算的,在人民币兑美元汇率波动较大的时候,可以极大地的规避外汇风险。

图为近期美元兑人民币汇率

因此,大多数近期关注老挝房产的中国投资者都是为了个人资产的保值增值,规避人民币贬值带来资产缩水的风险。

不过他们都忽略了一个问题,购买美元资产的初衷是对的,但是老挝房价会涨吗?

为了避险为什么不直接换成美元呢?何必多此一举买成房子,又把汇率风险转移成了房价的不确定性。

2、一带一路拉动经济——其实就是依赖外资!

老挝虽是东南亚唯一一个内陆国家,与新加坡、泰国、马来西亚等比较,相对落后,但老挝以其丰富的自然资源,水电、矿产等自然资源,吸引着外来资金的不断投入。

尤其是水电资源,老挝有着“东南亚电池”之称,为东南亚其他国家常年提供水电能源。

老挝在过去的十年一直处于GDP高速增长时期,未来随着一带一路,中国以及外资的大量涌入,将对老挝经济起到巨大的拉动作用。

图为近年老挝GDP增速

老挝北邻中国、南接柬埔寨、东临越南、西北达缅甸、西南毗邻泰国,在东盟国家中具有突出的地缘优势。

不仅是中国面向东盟实施互联互通战略和大湄公河区域经济合作的重要阵地之一,也是中国提倡的“一带一路”沿线重要国家和战略支点。

图为泛亚铁路规划线路图

尤其是中老铁路建成后,将极大地改善老挝国内交通现状,提升老挝在区域经济合作中的地位。

这将极大地带动老挝经济社会发展,提高当地运输效率和水平,创造大量的就业机会。

但是,一个吃资源老本,严重依赖外资的国家,经济可以说是相当脆弱。

我们投资追求的就是稳定性,为什么要投资一个经济极度不稳的国家呢?

3、旅游业风生水起——还是很穷!

老挝地处湄公河区域,是中南半岛上唯一一个内陆国家,其旅资源相当丰富。

目前共拥有1900多个旅游景点,其中1000个自然环境景点,534个文化遗产,大约300个历史遗迹。

完好的自然风光、原生态的佛文化和民俗文化等都是这个国度引来无数游客的亮点。

2017年,旅游业对老挝国内生产总值(GDP)的贡献约为20亿美元,占GDP的13.7%。到2028年,这一数字预计将上升到33亿美元。

数据来源:联合国世界旅游和旅游理事会

旅游业的增长也将为老挝人民创造更多的就业机会,并进一步改善其服务业。据联合国世界旅游和旅游理事会统计,旅游业直接为老挝创造了11.4万个就业岗位。

总体而言,旅游业及其相关服务业为该国提供了38.5万个工作岗位由于老挝的劳动力。

繁荣的旅游业也可以提高了老挝的人均收入,但老挝目前仍然是是人均收入最低的国家之一。

再怎么提高收入,还是那么穷,所以你投资的高级公寓指望本地刚需接盘?

好租不好卖的房子有什么意义?怎么变现回本?

3、老挝房产有风险!

1、连首富都靠炒房起家

在老挝首都万象湄公河畔,有一家当地最豪华的五星级酒店——湄公河畔地标酒店。它的拥有者是被誉为老挝“华人首富”的潮汕人姚宾。

图为老挝湄公河畔地标酒店

这位在老挝人气和口碑都很高的华商,正是靠炒房起家的。

1997年亚洲危机到来时,姚宾发现很多同样付出美元而与老挝政府结算老币的老挝工程公司因为危机大批倒闭。

而抵押给银行的土地和房产等大批资产都在急于低价抛售,一栋大型的别墅连同地价只要4万美元。

图为老挝中华总商会会长姚宾在论坛上发言 (图片来源:新华社)

而姚宾大胆选择全部吃入,而后海外投资者涌入并炒高老挝房价让他的财富暴涨。

据统计,老挝华人富豪至少占了老挝当地富豪的两成,他们大多数都跟姚宾一样靠房地产发家。

很明显,姚宾就是在老挝这个大赌局中赌赢留下来的那一小部分。如今再进入老挝房地产市场,要面临很大的风险。

2、公寓市场需求不足

老挝房地产看似繁荣,投资者众多,但市场购买能力依旧严重不足。

老挝仅是一个100多亿美元的经济体,人口也只有650万左右,人少也不富裕,这样小的市场,现在国内的房产市场已经饱和。

图为老挝当地的小区

此外,老挝人的购房意向还不是很强,并且大多数乐于购买老挝风格的独栋住宅。

目前在老挝投资开发的高层公寓,大都只卖给习惯了住公寓的外籍人士,很少有本地人购买。

因此,如何引导、转变当地人的住房习惯,将房子卖出去也是令公寓投资者们头疼的问题。

3、土地政策限制多

其土地分国有和私有两种,其中国有土地不能进行买卖交易,只能用于租赁;而私人土地由政府发放土地地契,可进行买卖或者租赁。

对于外国企业和外国投资者,购买私有土地的条件是外国企业必须投资成立老挝落地公司,外国投资者必须办理移民手续,成为老挝籍公民。

而租用土地可与土地所有者协商租赁期限和租金。这意味着外国人在老挝购买房产,没有产权,只能取得使用权。

4、旅游业的隐忧

与柬埔寨、中国、缅甸、泰国和越南五国相比,老挝的旅游业略显薄弱。

这个面积只有广西省大小的国家,既没有海滩度假胜地,也没有柬埔寨吴哥窟和缅甸蒲甘寺庙等令人惊叹的遗址;

也没有泰国和越南等先进的基础设施和服务,当地大多数的宾馆和餐馆都不具备针对海外游客的语言技能或营销知识。

在世界银行发布的《2018年营商环境报告》中,老挝的营商环境在全球190个国家和地区中排名第141位,比2017年下降了两位。

数据来源:World Bank

因此,在旅游业毫无优势的老挝投资旅游地产也不是一个好的选择。

5、溃坝后贫困率回升

今年夏天老挝的溃坝事故成数十年来最严重灾难,夺去了许多生命和大量财产之后,贫困家庭的数量今年可能会大幅回升。

农村发展与合作部总干事Kongkeo Vongpaseuth表示,致命的洪水无疑会影响政府的减贫计划。

按照新总理法令,贫困线的标准是个人收入必须在每天2美元以上,必须有每天至少2100千卡的食物,以及足够的衣服和坚固的住房。

另外,在生病期间还必须有能力负担自己的医疗保健,接受基础教育和其他基本公共服务。

如今遭受如此严重的溃坝事故,老挝的贫困率肯定会有所回升。这又一定程度上削弱了老挝民众五年内的购买力。

指望连饭都吃不上的本地民众接盘有点天方夜谭了,租给外国人还算可行。

总之,老挝其实就是个大赌场,赌赢的留下来成了首富,赌输的人都走了,你确定你现在要来?

要想在海外置业中立于不败之地,知己知彼方能百战不殆,一定要实地考察权衡利弊之后再考虑是否入。

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