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新城控股股票:核心数据下滑,土储压力下新城控股如何逆袭?

原标题:新城控股股票:核心数据下滑,土储压力下新城控股如何逆袭?

  新城控股股票:核心数据下滑,土储压力下新城控股如何逆袭?

  撰文|李慧君 编辑|韩蕾

  二代接班人王晓松执掌的新城控股,包括销售额、毛利率、净利润率等在内的核心指标在2020年度出现负增长和下滑现象。这也让新城控股在克而瑞2020年中国房地产企业销售业绩排行榜中退出了top10,排名为第12位,开了头部房企中的唯一一辆倒车。

  新城控股从2015年以来一直保持飞速增长,虽因2019年的“丑闻事件”,股价大跌、机构抛售、估值下调而创剧痛深,但仍旧增势不减。

  根据新城控股发布的2020年报显示,其营业收入达到1454.75亿元,同比上涨69.46%;净利润达到152.56亿元,同比上涨20.56%。

  2020年度尽管营收净利表现良好,但新城控股公司核心数据首次出现了负增长。公司净利润率从2019年的15.53%下降到11.32%。全年合同销售金额为2509.63亿元,对比去年2708.01亿元的销售金额下降了7.33%。

  土储风险尚存,去化压力显现

  2021年第一季度,新城控股股价依然持续上涨,随即,公司也发布了第一季度的经营简报,表面上延续了2020年的优秀成绩。

  仅第一季度,新城控股累计合同销售金额496.47亿元与销售面积510.56万平方米,与上年同比增长60.25%和78.63%。考虑到2020年第一季度受疫情原因影响严重下滑,对比2019年同期415.28万平方米也有所上涨,基本达成了恢复性增长。

  当再看这个数据,不难发现,销售金额60.25%的增幅低于销售面积的增幅78.63%,即销售单价实际上是下降的。而从2017年新城控股的销售价格就已经达到顶点,此后公司的销售单价下滑趋势便无可挽回。

  新城控股股票:核心数据下滑,土储压力下新城控股如何逆袭?

  房地产销售成绩的下滑与新城控股土储结构密切相关,从江苏起家的新城控股,规模增长开始就积极拿地,其中大部分土储分布于三、四线城市,地域上集中在中西部地区和长三角地区。

  这一策略使得新城控股抓住了棚改的机会,一举迎头赶上头部房企的同行。在棚改红利消散之后,新城控股到了转变发展方向的时刻。也因为三四线城市市场发掘潜力有限,大量囤积在三、四线的土地在这时面临的销售压力也增大了。

  房产销售价格是对这种情况的直接反映,虽然2020年上半年房企销售受到疫情影响,但下半年多数同行销售情况得以恢复,万科、保利两家公司的毛利率水平仍旧保持在30%的一线水平,新城控股的销售却形成了负增长的局面,毛利率、销售额、净利润率同步下降,盈利能力明显下降,在头部房企中落于下风。

  表外负债存疑,降负债非易事

  随着针对踩中“三道红线”房企的监管政策持续收紧,各家房企美化财务数据,着眼减少明面负债、降低档位达标的情况屡见不鲜。

  尽管相对于2020年6月末,新城控股“三条红线”指标有所优化,2020年度财报中资产负债率为74.12%,净负债率为43.65%,现金短债比为1.68,踩中一道红线,归为“黄档”。

  但仍有包括《21世纪经济报道》等多家媒体指出,新城控股存在明股实债的嫌疑。

  一方面,通常可以根据对外担保的金额来判断非合并项目的负债。根据新城控股本年度的财报显示,累计到2020年底,新城控股对外的担保总额(包含对子公司的担保)高达733亿元,占公司净资产的比例为89%。

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  另一方面,从少数股东权益和损益的视角出发,新城控股的少数股东权益占比为38.41%,但损益占比只有7.35%,少数股东权益比例与少数股东损益比例产生错位。虽然贡献了38.41%的净资产,投资回报却并没有根据占比进行分配,也没有参与经营收入的分红,这些情况都刚好符合明股实债的特点。

  仅从表面数据上看,新城控股的净负债率在同行中是十分优秀的。但如果公司真的运用了隐藏负债、加大少数股东权益比例结构融资或明股实债等手段,应付三道红线的监管,未来只会将自身提前陷入债务陷阱。

  通过手段使数据看起来美丽,只会是新城控股在自身颓势和外界监管的双重压力之下采取的一时之计,找到规避经营风险、改善盈利能力的途径才是改善核心数据,重新逆袭的根本正道。

  新城控股的答卷:双轮驱动策略

  2021年,因三道红线、双集中等因素的严格规范,房企纷纷开始寻求转型,开拓可持续发展道路。

  新城控股董事长王晓松表示,2020年新城控股提出从增量转向提质,在2020年及未来,新城控股旨在提升质量,以资本回报率为核心,聚焦利润。以“吾悦广场”为核心的商业板块就是在这种情况下应运而生。

  诞生于2012年的商业品牌吾悦广场,已经成为了新城与万达、龙湖、华润们等行业重要角色角逐的重要力量,也成为了新城控股下滑趋势的新希望。在公司的投入下,吾悦广场于2020年正式进入百店时代。

  由于土储布局的结构原因,吾悦广场多数分布于三、四线城市,这是吾悦广场得以快速扩张的原因,但与此同时,这类资产的增值空间也是有限的。

  根据财报,2020年吾悦广场实现含税租金总收入 56.70 亿元,仅占年度营业总收入1454.75亿元的3.90%。

  以吾悦广场为主的商业规划仍等待积淀,以刚刚起步的体量去支撑千亿级别的公司还为时尚早,新城控股目前仍依靠住宅房地产这一核心业务创收。

  可以预见,虽然双轮驱动战略是新城控股为应对转型而给出的答卷,但能否使新城控股的盈利能力再次提升,逆袭行业头部梯队,仍需要实质效果的积累才能给出答案。

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  来源:睿蓝财经(ID:ruilan808)

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